Räntenivåerna är just nu historiskt låga och bostadsrättspriserna historiskt höga. Det har på senare år bidragit till att allt fler hyresrätter har ombildats till bostadsrätter. Rent ekonomiskt är det ofta en bra affär för såväl hyresgäster som fastighetsägare att genomföra en ombildning. Samtidigt rör det sig om en stor affär där många faktorer behöver stämma för att gynna båda parter.
−En fastighetsägare som äger en hyresfastighet har trygga och förutsägbara kassaflöden via hyresintäkterna som kommer in varje månad. Ekonomiska och praktiska skäl gör att somliga fastighetsägare väljer att behålla sina hyresfastigheter och avstå från att ombilda. Samtidigt finns det starka ekonomiska drivkrafter för ombildning för såväl fastighetsägare som hyresgäster, säger Fredrik Armerin, adjunkt i matematik och statistik på institutionen för fastigheter och byggande på KTH. Han har varit med och skrivit en uppsats och utvecklat en modell som räknar ut det ekonomiska värdet för en fastighetsägare att i framtiden kunna genomföra en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt.
Fredrik Armerin
Adjunkt i matematik och statistik på institutionen för fastigheter och byggande på KTH
Foto: Privat
Krävs intresse från marknaden
Om en fastighetsägare säljer sin hyresfastighet till en annan fastighetsägare är det relativt enkelt att räkna på hur de framtida intäkterna ser ut, baserat på de månatliga hyresintäkterna minus kostnaderna för att värme, vatten, underhåll och liknande. Om fastighetsägaren i stället säljer sin fastighet till en nybildad bostadsrättsförening är de ekonomiska fördelarna ofta större eftersom det genomsnittliga kvadratmeterpriset för en bostadsrätt är högre än för en hyresrätt.
− För en hyresgäst är det värdefullt att bo i en fastighet som eventuellt ska ombildas i framtiden. En förutsättning för att ombilda är att tillräckligt många hyresgäster vill äga en bostadsrättslägenhet i stället för att hyra. Man kan likna det vid en företagare som driver ett framgångsrikt startup-bolag. Om ingen köpare är intresserad av bolaget finns det ingen möjlighet för företagaren att sälja det och tjäna pengar på den verksamhet som byggts upp, säger Fredrik Armerin.
Förutsättningarna har inte alltid varit lika gynnsamma
Somliga hyresvärdar undviker att ombilda av emotionella eller ideologiska skäl, medan somliga hyresgäster föredrar att bo i hyresrätt av ekonomiska anledningar eller komfortskäl. −Just nu gynnas ombildningarna av historiskt låga räntor och höga bostadsrättspriser, men det har inte alltid varit så. Det finns exempel på ombildningar där man säkerligen ångrar sig eftersom ombildningen genomfördes vid fel tidpunkt då förhållandena inte var lika ekonomiskt gynnsamma, säger Fredrik Armerin.
